Коллегия суда Шымкента отменила решение первой инстанции и узаконила строительство общежития по улице Шаяхметова, сообщает vera.kz
Апелляционная коллегия суда Шымкента признала законным строительство общежития по улице Шаяхметова. Было отказано в иске жительнице Шымкента Амины Сыдык к госорганам, которые не заметили, как идет строительство объекта, и владельцу здания, которое возводят по соседству с ее домом. Амина Сыдык заявляла о том, что строительство такого высокого объекта по соседству нарушает инсоляцию, что подтверждено заключением лаборатории, а также угрожает противопожарной безопасности, так как расположено к ее жилищу слишком близко и без учета необходимых по регламенту пожарных разрывов. Доводы, подтверждающие нарушения при строительстве общежития, были озвучены и изучены в ходе суда первой инстанции.
Суд первой инстанции, изучив все документы, и выслушав экспертов, признал незаконными действия сотрудников управления архитектуры и градостроительства по выдаче двух АПЗ и двух согласованных эскизных проектов. Незаконными признаны действия сотрудников управления контроля и качества городской среды Шымкента (ГАСКа) о том, что они приняли уведомления о начале строительно-монтажных работ на данном участке. Суд обязал чиновников исключить выданные документы из перечня разрешений и из реестра уведомлений.
С выводами суда первой инстанции были согласны и представитель Палаты экспертов, и представитель комитета по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства промышленности и строительства Республики Казахстан. Они повторили свои доводы о допущенных нарушениях на объекте и просили коллегию оставить решение без изменений. Однако, коллегия посчитала выводы суда ошибочными и отменила решения, а также все частники в отношении государственных органов.
«Коллегия считает, что выводы суда являются ошибочными, поскольку оспариваемые административные действия совершены административным органов в соответствии с действующим законодательством и в пределах их компетенций. Поэтому оснований для удовлетворения иска не имелось. Об этом более подробно будет указано в мотивировочной части судебного акта», — прокомментировала решение коллегии судья Гульмира Кыдырбаева.
Данное постановление вступило в законную силу со дня оглашения, но стороны его могут обжаловать в кассационном порядке в течение 6 месяцев. Правда, до сих пор у сторон нет информации о том, что же изложено коллегией в мотивировочной части. Поэтому мы изложим доводы и материалы дела, которые были изучены в суде первой инстанции и представлены для изучения судебной коллегии. Однако, в данном материале не будет указана позиция и доводы апелляционной жалобы стороны владелицы здания Д. Тулкибаевой. Дело в том, что по их требованию судебная коллегия запретила снимать на видео и публиковать реплики и выступления данной стороны.
СПОРЫ ВОКРУГ ГЕНПЛАНА И ПДП
Одним из доводов стороны жительницы Шымкента было то, что на этой территории нельзя строить здания выше трех этажей. Это не предусмотрено Генеральным планом Шымкента, действующим с 2023 года. Генпланом территория вдоль улицы Аргынбекова является усадебной и предназначена для малоэтажной жилой застройки, а значит, строить здесь можно объекты не выше трех этажей. Однако, предпринимательница и чиновники из управления архитектуры заявляют, что именно на месте общежития внесены изменения в план детальной планировки и этот участок земли относится к общественно-деловой зоне. Вот только план детальной планировки не совмещен с Генеральным планом, который является основным градостроительным документом. В суде сторона истца заявляла, что если проект детальной планировки разрабатывается для отдельных территорий, то ПДП совмещается с Генеральным планом. Это требование прямо указано в пункте 3 «Правил разработки, согласования и утверждения градостроительных проектов».
Получается, что по Генплану участок, на котором строят общежитие, находится на усадебной застройке, что запрещает строительство зданий больше трех этажей. А значит, выдача АПЗ на строительство здания высотностью до 5 этажей произведена государственным органом с нарушением требования законодательства, а значит, подлежит отмене.
«Судом первой инстанции установлено, что спорные АПЗ, эскизные проекты и талоны о начале строительно-монтажных работ, являющиеся документами, необходимыми для проектирования и строительства, были выданы заинтересованному лицу с нарушением требований по этажности, функциональному назначению и градостроительному зонированию», — сообщила на процессе адвокат Наталья Бурмистрова.
УМЕСТИТЬ НЕВМЕЩАЕМОЕ НА УЧАСТОК
Одним из аргументов чиновников управления архитектуры стало то, что архитектурно-планировочное задание, по их мнению, не является разрешительным документом. Однако, сторона истца ссылается на закон РК «О разрешениях и уведомлениях», в котором в пункте 140 Приложения № 2 указано, что АПЗ и его выдача отнесены к разрешениям второй категории, а по пункту 3 Приложения № 3 к уведомлениям относится уведомление о начале строительно-монтажных работ. Это говорит о том, считает адвокат Наталья Бурмистрова, что выдача данных документов регулируется Правилами организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства. Кроме того, в законе указано, что отменить разрешения и уведомления можно путем исключения из перечней разрешений и уведомлений.
Немало в суде было споров и вокруг площади застраиваемых участков. Большой участок бизнес-леди получила «для обслуживания строение и сооружений», а второй – «под бесплатную автостоянку без ограждений и без права строительства. Вот только на деле, согласно представленным в суде эскизов, получилось так, что объемные строительные работы выполнены на двух участках площадью 20 соток, тогда как АПЗ выдан только на один земельный участок. И именно на этом участке выданный АПЗ требовал предусмотреть парковку. Правда, парковку решили устроить на участке, который находится на красной линии и относится к автомагистрали. Причем сторона защиты Амины Сыдык предоставила в суд письмо управления транспорта Шымкента.
«Обращений от Динары Тулкибаевой по вопросу организации бесплатной автостоянки без ограждения, без права строительства по адресу мкр Северо-Восток, 111 в управление не поступало. Управлением технические условия на организацию заезда с улицы Аргынбекова на земельные участки не выдавались. Кроме того, сообщаем, что предоставление участков согласно статье 109 Земельного Кодекса РК предоставление участков из земель общего пользования, в том числе на обочинах дорог, для размещения платных автостоянок не допускается. Владельцы зданий должны обеспечивать стоянки в пределах границ своей территории», — сообщалось в письме за подписью замруководителя управления Шерзата Суттибаева, озвученного в ходе судебных заседаний.
В суде было отмечено, что в эскизном проекте была неправильно определена степень застроенности и общая площадь участка, поэтому фактически для строительства использована площадь двух земучастков.
БЫТЬ ИЛИ НЕ БЫТЬ ПОЖАРНЫМ РАССТОЯНИЯМ
В своей апелляционной жалобе сотрудники управления архитектуры настаивают, что при строительстве нет нарушений технического регламента по пожарным проездам и разрывам между общежитием и домом Амины Сыдык. Вот только в суде первой инстанции эти заявления были разбиты ссылками на техрегламент «Общие требования к пожарной безопасности». Согласно этому документу, общежития относятся к пожарной опасности Ф1.2, а здание торгово-развлекательного центра, которое тоже можно строить по существующим документам, — к классу Ф3.1. В этих случаях проезды для пожарных машин должны быть с двух продольных сторон к зданиям высотой от 18 до 50 метров.
Согласно эскизным проектам, высота ТРЦ составляет 23,9 метра, а высота общежития еще выше – 26,4 метра. В таких случаях Техрегламент обязует оставить проезд шириной не менее 6 метров. Он на объекте, действительно, есть, это установили сотрудники НАО во время обследования и выездного судебного заседания. Однако, 45 пункт того же Технического регламента требует, чтобы к общественным зданиям был обеспечен доступ пожарных с автолестницами и автоподъемниками в любое помещение со стороны проезда. Получается, что для данного объекта расстояние от края проезда до стены здания должно составлять еще 5-8 метров. Причем на этой территории нельзя строить то, что может помешать проезду спецтехники, даже деревья сажать нельзя, а около общежития как раз на этом месте красуется трансформатор. К тому же по Техрегламенту тупиковые проезды должны заканчиваться площадками для разворота пожарной техники размером не менее 15 на 15 метров. На данном объекте такое расстояние не обнаружено.
«Следовательно, для спорного объекта должна была быть предусмотрена не только ширина проезда не менее 6 метров, но и дополнительное расстояние 5-8 метров от края проезда до стены здания для обеспечения доступа пожарных автолестниц и автоподъемников. Иными словами, к 6 метрам проезда необходимо дополнительно предусмотреть 5-8 метров для работы автолестниц и автоподъемников», — заявляла в суде адвокат Наталья Бурмистрова.
Она отметила, что по обоим эскизным проектам (общежитие и ТРЦ) отдельным нарушением является размещение открытой стоянки и паркинга. Техрегламент требует, чтобы от мест обслуживания и хранения машин до общественных зданий было 10-12 метров, если на парковке предусмотрено количество мест от 11 до 50, как в случае с проектом общежития. Получается, что от здания необходимо было отступить 11 метров и только потом размещать парковку. В данном же случаи машины придется парковать в непосредственной близости к стенам здания.
ГАСК УВЕРЕН В ЗАКОННОСТИ СВОИХ ДЕЙСТВИЙ
Управление контроля и качества городской среды акимата Шымкента решение суда первой инстанции посчитало необоснованным и незаконным. Считают, что зря на них суд возлагает ответственность за достоверность сведений, полученных от застройщика. Мол, заявитель заполнил все, как положено, и оснований для отказа у ГАСКа не было. Бизнес-леди получила АПЗ, эскизный проект согласовала и даже заключения частной экспертизы было получено.
Правда, представитель Амины Сыдык напомнила, что еще до суда ГАСК просили предоставить копию положительного заключения, отозвать уведомление о начале строительно-монтажных работ и остановить работы до тех пор, пока не будет пройдена государственная экспертиза. Однако, ГАСК все это проигнорировал. Хотя полномочия сотрудников ведомства позволяют и запрашивать нужные документы, и беспрепятственно посещать объекты при осуществлении надзора, и многое другое. При этом сотрудники управления умудрились вне рабочее время (3 января 2026 года) принять уведомление о начале строительно-монтажных работ по общежитию. Правда, потом его отозвали. Но при этом действующими почему-то оставались еще два талона на строительство ТРЦ. И даже когда дело уже рассматривалось в суде и были озвучены допущенные при строительстве недостатки, ГАСК выдает 4 марта 2026 года еще два талона о начале строительно-монтажных работ.
«Ответственность за достоверность сведений, содержащихся в уведомлении и прилагаемых к уведомлению документах, несет заявитель. Однако, данная норма не освобождает государственный орган от обязанности проверить полноту заполнения уведомления и наличие необходимых документов», — сообщила на апелляции адвокат Наталья Бурмистрова.
АДМПРОТОКОЛЫ ПОДТВЕРЖДАЮТ НАРУШЕНИЯ В ПРОЕКТЕ
Судебной коллегии были предоставлены административные протоколы о правонарушениях, которые подтверждают факт выявления нарушений со стороны проектных и экспертных организаций, которые проводили экспертизу проекта. Сотрудники ГАСК Шымкента, утверждая в суде о законности строительства, сами же и составили протоколы по выявленным нарушениям. К примеру, в апреле 2026 года оштрафована была компания «Жоба Құрылыс-Saraptama» по статье 317-1, п. 1 п.п. 2. КоАП РК. Эта статья звучит, как «выдача положительного заключения экспертизы на проектную документацию, не обеспечивающего устойчивость, надежность и прочность возводимых либо возведенных объектов». Получается, что положительное заключение по рабочему проекту будущего общежития владельцу выдано с нарушением, а потому не может быть доказательством законности проектной документации.
Стоит отметить, что за экспертное заключение рабочего проекта по строительству ТРЦ к ответственности была привлечены уже компания «Project Expert KZ». Кроме того, за нарушения при разработке рабочего проекта «Строительство общежитий», было привлечено к ответственности ТОО «Qazak-Saulet-1». Сторона защиты Амины Сыдык неоднократно обратила внимание коллегии на то, что нарушения была выявлены не только в действиях экспертной организации, но и в действиях проектной организации, которая разработала проект общежития, а ведь именно этот проект лег в основу прохождения строительных процедур.
«Компания «Жоба Құрылыс-Saraptama» была привлечена к ответственности за выявленные нарушения. В протоколе указывается, что нарушения связаны с несоответствием проектных решений, исходных данных, этажности, назначения объекта, архитектурно-планировочного задания, задания на проектирование, градостроительных параметров. В нем же указаны замечания о несоответствии проектной документации по наименованию, характеристики объекта, этажности, полноте исходных материалов, топографической съемке, расчету инсоляции, парковочным местам, требованиям пожарной безопасности, эвакуационным выходам, санитарным нормам и иным обязательным требованиям. Указанный протокол подтверждает, что экспертное заключение, выданное данным ТОО, не является бесспорным доказательством законности проектной документации, так как при его выдаче были выявлены нарушения», — заявляла в апелляции адвокат Наталья Бурмистрова.
Есть еще один административный протокол в отношении ТОО «Project Expert KZ». Он составлен на основании обращения Палаты экспертных организаций еще в ноябре 2025 года. В протоколе указано, что компания допустила нарушения при проведении экспертизы проектной документации и выдаче экспертного заключения по рабочему проекту строительства ТРЦ. Все указанные нарушения устанавливает сам уполномоченный орган – управление контроля качества городской среды акимата Шымкента. Правда, при этом управление почему-то считает, что наличие АПЗ, рабочего проекта, уведомления о начале строительно-монтажных работ и положительного экспертного заключения подтверждают законность строительства. Хотя, напомним, штрафы были выписаны за выявленные нарушения со стороны проектных и экспертных организаций.
НАРУШЕНИЯ, ОЗВУЧЕННЫЕ В СУДЕ ЭКСПЕРТАМИ
В суде первой инстанции и апелляционной были представлены заключения Национального объединения аккредитованных экспертных организаций «Палата экспертных организаций». Изучив материалы по строительству ТРЦ и общежития на улице Шаяхметова, дисциплинарный совет решил рекомендовать ТОО «Жоба Құрылыс-Saraptama» отозвать сразу оба экспертных заключения от 3 января и 9 февраля, так как в них были допущены нарушения требований нормативных документов. Более того, экспертное заключение от 3 января в апреле было аннулировано.
По выступлению эксперта в суде первой инстанции можно предположить, что
экспертное заключение на рабочий проект по строительству общежитий делали впопыхах и на основе заключения строительства торгово-развлекательного центра. В некоторых случаях, говорили эксперты, проектировщики будто забывали, что работают уже не над ТРЦ, а над общежитием, повторялись тексты и дублировались ошибки.
Одним из нарушений назвали то, что данный проект экспертиза стала рассматривать без проекта инженерных сетей, что противоречит требованиям закона. Кроме того, запроектировано «шестиэтажное общежитие для студентов», а это относится к технологически сложным объектам. Согласно нормам, общественные здания высотой от 3 до 25 этажей (без учета верхнего технического) должны проходить государственную экспертизу в РГП «Госэкспертиза», а не у частных компаний, как это сделал владелец участка.
В суде отменили, что в задании на проектирование было написано, что «проектируемое здание – шестиэтажное с подвалом». Это не соответствует требованию АПЗ, заявляют эксперты, ведь там указано «не более 5 этажей». Возникли вопросы и к представленной топографической съемке. Она выполнена так, что не видны здания и сооружения, размещенные на соседних участках, расстояния до которых от будущего общежития должны были нормироваться. К тому же не представлен расчет инсоляции для зданий на соседних участках, при этом в судах было озвучено, что согласно лабораторным исследованиям, инсоляция в доме заявительницы Амины Сыдык нарушена. Заказчик не предоставил для проведения экспертизы и утвержденный проект детальной планировки, что является нарушением.
При изучении эскизного проекта эксперты обнаружили ряд и других нестыковок. Мало того, что в документах вдруг появляется название объекта «жилой дом», так еще и в общих данных забыли прописать мощность объекта – то есть количество мест. При этом в общей пояснительной записке к рабочему проекту опять начинает идти речь о торгово-развлекательном центре.
В судах были озвучены и нарушения градостроительных требований. К примеру, здание двумя сторонами размещено по границе участка, нет коридоров для инженерных сетей. Расстояние от парковки до окон общежития должно быть не менее 15 метров, говорят эксперты, здесь же уличная стоянка машин начинается сразу под окнами. При проектировании общежития забыли совсем про территорию для мусорной площадки, а также забыли про проезд пожарной техники.
Вопросы у экспертов вызвали и предлагаемые архитектурно-планировочные решения. Оказалось, что они практически не соответствуют согласованному эскизному проекту. Говорят, что запроектировано шестиэтажное здание общежития, тогда как по требованиям АПЗ должно быть не более 5 этажей. К тому же в подвале здания нет двух эвакуационных выходов, которые требует Техрегламент. А часть помещений (библиотека и тренажерный зал) будет существовать без естественного освещения. Не предусмотрены условия для маломобильных постояльцев, даже ширина санузлов для них не годится. Оказалось, что санузлы, вообще, предусмотрены только на первом этаже. Эксперты это называют несоответствие требованиям. Требованиям также не соответствуют эвакуационные выходы, что является нарушением пожарной безопасности зданий.
Однако, несмотря на озвученные нарушения при проектировании здания общежития, несмотря на риски и угрозы безопасности для жителей соседнего со строящимся объектом дома, несмотря на существование административных протоколов, составленных ГАСКом на основе выявленных нарушений, судебная коллегия отменила решение суда первой инстанции и отказала в иске жительнице Шымкента Амине Сыдык. Судьи признали действия сотрудников управления контроля качества городской среды (ГАСК), соответствующими законодательству несмотря на то, что они не замечали и не реагировали на выявленные нарушения при проектировании и строительстве здания общежития. Решение суда вступило в законную силу.
